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DPE et Audit Energétique : tout savoir sur la réglementation 2024

Le nombre de logements considérés comme des passoires énergétiques en France est estimé à 6,6 millions en 2023 selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique.

 

La réglementation relative aux passoires thermiques ne cesse d’évoluer et de devenir contraignante. Destination Intérieure vous renseigne sur la législation appliquée aux ventes de logements énergivores.

 

Tout savoir sur la réglementation 2024

·         Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

·         Audit énergétique et DPE : quelles différences?

·         Encore un nouveau DPE en 2024?

·         Pour qui l’audit énergétique est-il obligatoire?

·         Calendrier de l’obligation d’audit énergétique

·         L’audit énergétique compromet-il les ventes de bien en 2024?

·         Que faire pour gagner une lettre sur son DPE?



Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

 

L'audit énergétique s'applique aux propriétaires de maisons individuelles ainsi qu'aux immeubles avec plusieurs logements appartenant à un unique propriétaire, et cela concerne les biens mis en vente en France métropolitaine.









Audit énergétique et DPE : quelles différences?

 

L'audit énergétique et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont deux procédures distinctes mais complémentaires en matière d'efficacité énergétique des bâtiments.

 

Audit énergétique : Un audit énergétique est une évaluation détaillée de la performance énergétique d'un bâtiment. Il va au-delà des informations fournies par un DPE en analysant en détail les systèmes mécaniques, l'enveloppe du bâtiment, les équipements, et en identifiant des recommandations spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique. C'est une analyse approfondie souvent réalisée par des professionnels qualifiés, et elle peut être obligatoire dans le cadre de certaines réglementations ou normes.

 

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Le DPE est une évaluation standardisée et obligatoire de la performance énergétique d'un bien immobilier. Il attribue une note de A à G (A étant la meilleure et G la moins favorable) en fonction de la consommation énergétique du bâtiment. Le DPE prend en compte des éléments tels que l'isolation, le chauffage, la ventilation, et l'éclairage. Cependant, il fournit une vision plus générale par rapport à un audit énergétique et ne propose pas de recommandations détaillées.

 

En résumé, l'audit énergétique est une évaluation approfondie avec des recommandations spécifiques, tandis que le DPE offre une vision plus générale de la performance énergétique d'un bâtiment en attribuant une note standardisée. Les deux sont des outils essentiels pour comprendre et améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments.


Encore un nouveau DPE en 2024?

 

Et oui ! Bien au-delà d'une simple formalité, le DPE se veut être une boussole éclairant les potentiels acquéreurs ou locataires quant à l'empreinte énergétique du bien. Il offre une projection quantitative et qualitative de la consommation énergétique intrinsèque du logement ou de l'édifice.

 

Le nouveau DPE n'est plus basé sur les consommations d'énergie de votre bien mais sur ses caractéristiques techniques: isolation, doubles vitrages, système de chauffage et de production d'eau chaude. Le nouveau DPE est en général plus défavorable que les anciens.


À compter du 1er janvier 2024, les copropriétés, dont le permis de construire remonte avant le 1er janvier 2013, seront tenues d'effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. D'ici 2026, cette obligation s'étendra à toutes les copropriétés, visant à favoriser des économies d'énergie au sein de ces structures.

 

Pour qui l’audit énergétique est-il obligatoire en 2024?

 

Rétrospective pour mieux comprendre

 

Au début de l'année 2023, une mesure significative a été mise en place interdisant la location d'habitations classées G au DPE, renforçant ainsi la lutte contre les logements énergivores en réponse à l'urgence climatique.

 

· 2022: obligation d’audit énergétique pour la vente des biens classés en G et F

· 2023: interdiction de louer des logements ayant un DPE G (cela concerne les biens qui consomment plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale (et non primaire comme le calcul du DPE)

 

Parallèlement à cette initiative nationale, le Parlement Européen a adopté une directive exigeant des propriétaires de logements énergivores qu'ils entreprennent des travaux de rénovation, soulignant une volonté croissante de prendre des mesures significatives pour améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments.


Calendrier de l’obligation d’audit énergétique


Cette dynamique de régulation s'inscrit dans le cadre de la loi Climat, imposant de façon progressive la réalisation d'un audit énergétique réglementaire lors de la vente des logements classés D, E, F et G en monopropriété.









L’obligation sera progressivement étendue :

· 2025: obligation de l’audit énergétique pour les habitations classées E 

· 2025: toutes les classes G deviennent interdites (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an).

· 2028: l’interdiction de location s’étend aux biens de classe énergie F.

· 2034: obligation de l’audit énergétique pour les habitations classées D 

 

L’audit énergétique compromet-il les ventes de bien en 2024?


Coté Acheteur, ce que vous devez savoir avant d’acheter en 2024

 

Vers une stabilisation des taux de crédits immobiliers

Si les taux des crédits immobiliers commencent à se stabiliser, une baisse n’est pas attendue avant l’été prochain, au moins.


De plus, la tendance à la baisse des prix de l’immobilier devrait s’accélérer en 2024, avec une baisse moyenne estimée à 4%.  

L’un compensant un peu l’autre. Oui, mais …

 


Des conditions d’emprunt toujours plus difficile

 

L’intensification des exigences relatives aux conditions de financement ainsi que la baisse du taux d’endettement à 30% freinent lourdement l’accès à la propriété.

 

Si vous optez pour un bien de classe A à E, les banques seront plus conciliantes car parfois l’investissement en travaux ne compensent pas le rabais sur le bien.

 

Opter quand même pour des biens classés F ou G

Vous pouvez toujours vous « rabattre » sur les biens classés F ou G qui ont une décote importante pour intégrer les travaux de mise en conformité.

À l'heure actuelle, il demeure possible de présenter à la location un logement F ou G et vous avez un délai de 24 à 60 mois afin de réaliser les indispensables travaux de réhabilitation énergétique. 


De plus, les biens classés en F ou G seront certes interdits à la location à partir de 2025 et 2028, mais en résidence principale, cela vous laisse plus de temps pour réaliser d’éventuels travaux.

 

Les 3 points clefs à surveiller quand on achète avec un DPE F ou G:

 

Coûts de Rénovation Anticipés

Un DPE F ou G indique un niveau énergétique faible, nécessitant des améliorations significatives pour optimiser l'efficacité énergétique. Avant d'acheter, évaluez soigneusement les coûts potentiels des travaux de rénovation nécessaires pour amener le logement à un niveau énergétique plus acceptable. Ceci inclut l'isolation, le remplacement des fenêtres, la mise à jour du système de chauffage, etc.


Impact sur la Valeur de Revente

Un bien avec une classification énergétique basse peut avoir un impact sur sa valeur de revente. Anticipez la possibilité d'une décote lors de la revente future. En fonction de la gravité de la classification énergétique, le marché peut réagir avec une diminution de la valeur du bien. Considérez cet aspect dans votre analyse financière globale.


Planification des Travaux

Si vous décidez d'acheter malgré un DPE F ou G, planifiez les travaux de rénovation de manière stratégique. Coordonnez les interventions des artisans et planifiez les améliorations énergétiques dès que possible après l'achat. Une gestion efficace de ces travaux peut non seulement améliorer le confort de vie, mais également contribuer à réduire les coûts énergétiques à long terme.

 

 

Coté Vendeur, ce que vous devez savoir avant d’acheter en 2024


Aucune des deux lois ne mentionne explicitement que les logements ayant un DPE F ou G sont interdits à la vente. Ce sont aujourd'hui les banques qui freinent en rendant beaucoup plus contraignant l'accès aux crédits immobiliers. 

 

Comme l'audit énergétique est désormais obligatoire, les établissements financiers consultent également la liste des travaux de rénovation énergétique nécessaires. Ils ont ainsi une vision des dépenses à réaliser qu'ils ajoutent au prix du bien.

 

Vendre un logement mal classé ?

 

À moins que la propriété ne présente des caractéristiques exceptionnelles telles que son emplacement, son architecture, sa rareté, ou une demande locale dépassant l'offre, la vente d'un logement mal classé peut s'avérer chronophage et, surtout, entraîner.

 

On observe une nette décote par rapport aux biens équivalents mieux classés. Les biens étiquetés F et G se vendent en moyenne 10% moins cher que les biens classés D. La baisse des prix semble donc inévitable ou alors il vous faudra réaliser une remise à niveau de votre bien.

 

Il est important de noter que la moins-value potentielle dépend également de la date d'acquisition de la propriété.

 

Mauvais DPE : vendre son bien en l’état

 

La quasi totalité des vendeurs pensent encore que leur bien vaut de l’or et s’étonnent de ne pas arriver à le vendre. Surtout qu’il faut maintenant considérer une décote du prix en fonction du classement de l’audit énergétique.

 

Si vous êtes pressé, il est toute de même préférable de le vendre tel quel. Réduisez le prix de vente de votre logement par rapport aux biens mieux classés, en déduisant les coûts des travaux nécessaires pour améliorer son classement énergétique.

 

Une alternative consiste à effectuer une mise à niveau de votre bien. Toutefois, soyez conscient qu'il est impératif de planifier ces travaux en amont, car l'intervention des artisans doit être coordonnée, ce qui pourrait retarder la mise en vente de votre propriété.



Que faire pour gagner une lettre sur son DPE?

 

Voici quelques suggestions pour améliorer la note du DPE :


Isolation

Renforcez l'isolation du logement, en particulier au niveau des combles, des murs et des planchers. Une meilleure isolation permet de réduire les pertes de chaleur et d'améliorer l'efficacité énergétique.






Changement de Fenêtres

Si les fenêtres sont anciennes et peu étanches, envisagez de les remplacer par des modèles plus économes en énergie. Des fenêtres modernes avec une bonne isolation contribuent à réduire les déperditions thermiques.


Système de Chauffage

Investissez dans un système de chauffage plus efficace et respectueux de l'environnement. Les chaudières modernes, les pompes à chaleur et les systèmes de chauffage à haute efficacité énergétique peuvent considérablement améliorer la performance énergétique du logement.


Éclairage Économe en Énergie 

Passez à des ampoules à faible consommation d'énergie, comme les LED. Cela contribue à réduire la consommation d'électricité et peut avoir un impact positif sur la note du DPE.


Énergies Renouvelables

Si possible, explorez les options d'énergies renouvelables telles que les panneaux solaires. L'utilisation de sources d'énergie renouvelable peut augmenter l'efficacité énergétique du logement.


Audit Énergétique 

Engagez un professionnel pour réaliser un audit énergétique complet. Cela peut aider à identifier les zones spécifiques nécessitant des améliorations et à élaborer un plan d'action ciblé.


Gestion de la Consommation 

Adoptez des comportements économes en énergie, tels que l'utilisation modérée des appareils électriques, la mise en veille des équipements lorsque cela est possible, et une gestion judicieuse du chauffage et de la climatisation.

 

Tachez ainsi d'anticiper les futures échéances dans une perspective proactive en planifiant les travaux nécessaires pour rehausser la note DPE de votre bien. Les artisans seront surement surmenés et vont commencer à augmenter leur tarif … si ce n’est pas déjà fait.

 

Comment faire pour améliorer un DPE E ?

 

Pour améliorer le classement DPE E, il est recommandé de réaliser des travaux de rénovation énergétique, tels que l'isolation, le remplacement du système de chauffage, le double vitrage. Si le bien est une maison, alors l'utilisation de sources d'énergie renouvelable comme les panneaux solaires est recommandé.

 

Comment passer d’un DPE E à D ?

Quelques travaux à effectuer pour passer de E à D sur l'étiquette énergie. Passer d'une étiquette énergie à l'autre est souvent l'affaire d'un ou deux travaux de rénovation énergétique ciblés. Chauffage, isolation, ventilation… vos équipements actuels sont peut-être désuets, entraînant une surconsommation.

 


En conclusion, la nouvelle réglementation 2024 sur les audits énergétiques représente une étape significative vers une habitation éco-responsable. En plaçant l'efficacité énergétique au cœur des préoccupations, cette réglementation vise à sensibiliser les propriétaires et à les inciter à entreprendre des actions concrètes pour réduire l'empreinte carbone de leur logement.

Au-delà des obligations légales, cette démarche s'inscrit dans une perspective globale de transition énergétique. Les avantages potentiels sont nombreux, de la réduction des coûts énergétiques à l'augmentation de la valeur patrimoniale.

 

Que vous soyez acheteur ou vendeur, essayez de percevoir cette réglementation comme une opportunité, soit de contribution positive sur l'avenir soit de valoriser votre bien sur le marché.



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